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2018-05-24 12:17 来源:红网

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报告:供需失衡政策利好 养老产业发展空间无限

2018-05-24 17:40 来源:观点地产网
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观点指数·2017中国养老地产市场报告

随着老年人口的不断增长,中国迈入老龄化社会。庞大且复杂的养老需求,供不应求的市场现状,已然诞生出无限的市场商机。加之房地产告别传统单一的住宅开发模式,亟待寻求新的利益增长点,养老+地产正面临可观的发展前景。

在社会迅速发展以及人口规模不断扩大中,老龄化社会大潮向我们袭来。在庞大且复杂的养老需求面前,是还未完善的养老体系以及亟待整合的养老资源,而这恰逢房地产行业发展逐渐告别传统单一的住宅开发模式,正走在转型升级的拐角点,急切寻求新的利益增长点,于是“养老+地产”成为了市场的香饽饽,不少房企纷纷抢滩市场渴望分得一杯羹。

养老地产的兴起不过短短数年时间,却衍生出了不同业态,养老护理、医疗保健、服务与休闲、文旅、金融等板块在这一时代命题下实现了多元化的糅合发展,在跨界合作中实现了产品及开发、运营模式的创新。

但是,在这个潜藏着巨大利益空间的新兴市场下,房企要如何独辟蹊径打造创新的产品模式,在运作过程中又是如何以其人文的运营理念、极具魅力的品牌文化、先进科学的设计征服老年群体的心,在产品布局又是如何别具心思地为他们提供优质贴心的晚年生活?

养老地产成为资本的新宠,但同时又隐藏着各种暗涌和未知,身处市场漩涡中的我们到底要如何把握商机?为此,观点指数发布《观点指数·2017中国养老地产市场报告》,从养老地产市场供需现状、创新的产品开发模式、产品消费场景等维度进行研究,采用企业访谈、资料数据收集分析的手法,为各方企业透析当前市场发展现状,洞悉行业发展趋势和前景,助企业及时把握可贵商机,共谋划,同成长。

一、养老地产发展背景

1、“银发浪潮”汹涌而至,养老问题迫在眉睫

1.1老年人口规模快速增长,养老重任亟待解决

自本世纪初国内老年人口数量不断增长,老龄人口占总人口比例不断扩大,中国已然进入老龄化社会。按照联合国的传统标准,一个地区65岁老人占总人口的7%,则该地区将视为进入老龄化社会。根据国家统计局的数据显示,中国的老年人口占比早已突破7%,并逐年呈快速增长之势。从2012年开始人口老龄化速度明显加快,截止到2016年底,国内大陆总人口138271万人,60周岁及以上人口23086万人,占总人口的16.7%;65周岁及以上人口15003万人,占总人口的10.8%。

图:近年来我国老年人口数量及占比

表格整理:观点指数

业内估计养老地产的运营收益率在8%-12%之间,收益率并不是太高,致使投资回报周期会相当长。因此,持有型养老地产模式的最大问题是回报周期太长,则容易导致投资者资金缺乏退出困难。

会员制一般是前期缴纳高额会费,这部分收入可以回收一部分的房屋建设成本;然后根据所住房型每年缴纳管理费,这部分则成为养老产业的主要收入。这种采取会员制的管理模式,可以出售长、短租会员卡,对自理、半自理、非自理的客户提供针对性、个别化的服务,并收取租金。其盈利是以房屋出租收益为主,配套产品经营收益为辅。上海亲和源正是典型会员制高端养老社区,收费包括会费与年费,会员缴纳一次性的入会费和每年的年费就可以入住老年公寓,享受各种设施和服务。

老年公寓会员卡分两种,A卡可以继承、可转让,有效期与房屋土地的使用年限相同,本质上就是公寓销售;B卡不可继承、不可转让,具有有效期限,如老人离院时期限未满,剩余年份的费用退还给家属,超过有效期限的,超过的部分免费,本质上是公寓出租。由于该项目大多数会员持有的是B卡,这种以出租为主的运营模式投入高、回收周期长,给该项目的现金流带来很大压力,需要出售别的项目和部分公寓产权来获得资金回流。

保单捆绑制则是指入住的养老项目与寿险公司的保单挂钩,投保者在购买保险计划的同时获得入住养老社区的权利。泰康人寿、太平人寿、合众人寿等等都是保险产品挂钩养老社区。如泰康人寿的”泰康之家“养老社区,与其绑定的是一款高端养老年金产品,缴纳高额的保金后,长者在享有保险利益的同时,还可以享受到由泰康之家提供的保证入住养老社区资格。保险合同产生的利益可用于来支付社区每月的房屋租金和居家费用。

(2)销售型

销售型的养老物业,相对于普通住宅而已增加一些适老化设计,或者在社区增加嵌入式的养老服务中心,然后通过销售物业来回笼资金,且没有后续管理问题。国内养老地产正处於初期发展阶段,盈利模式尚在探索,政策配套尚待完善,因此通过销售型的养老地产运作模式,既能给房地产开发商一个试水养老产业的机会,又能降低因投资回报周期过长而带来的资金风险。如绿城乌镇雅园、平安和悦·江南、天地健康城等都是此类项目。

首创学院式养老的绿城乌镇雅园项目,与雅达国际共同开发打造乌镇国际健康生态产业园,有养生养老、健康医疗和休闲度假等主题,并通过整合资源打造一站式养生养老产业链,使产品进入细分化的错位经营领域。雅达国际是专注于养老及健康服务业的大型投资公司,由和谐基金(IDG资本管理)、红杉资本为主要股东共同出资成立。雅达国际拥有雄厚的股东背景和资本实力,联合国内外的顶级医疗资源,汲取国际养老产业成功经验,运用先进的运营管理理念和创新机制,纵深整合行业资源,拓展养老服务延伸产业链。其中雅达国际健康生态产业园将打造中国首席复合型休闲健康养老主题园区。乌镇雅园前期采用出售的形式,后期发现为了提供更好的养老服务,出租是更适合的运营方式,逐渐演变成租售并举的方式。

(3)租售结合型

租售结合型的项目通常是包括住宅和老年公寓两部分,住宅包括普通公寓和别墅以用来销售,是回收资金的主力并对持有型物业形成支持,而老年公寓则嵌入到普通社区用于出租。项目社区内通常都配备专门的养老设施,如护理中心、照料中心以及老年娱乐生活设施等。

如万科幸福汇老年公寓也是采用租售并举的方式,分为两种业态:一是利用商业配套设施建设的”活跃长者之家“,万科作为产权持有者,由上海亲和源负责经营管理,主要用于出租;二是配建于住宅部分的”活跃长者住宅“,直接由面向市场销售。这种模式能够降低资金风险,并进行更为灵活的管理。

三、养老地产的前景展望

1、金融工具的优化使用,促进养老资本多样化

尽管养老产业市场前景乐观,引来了各路资本的蜂拥而上,但是需要注意到的是,养老产业才刚起步,市场接受度需继续提升,养老群体的多样需求仍需发掘,产品的创新开发仍需完善,而盈利模式仍未清晰。据有关统计,从全球情况看,养老产业一般利润也就在10%左右,国内不少养老企业更是连收支平衡都很难。因此,在进军养老市场的路上,企业应当优化使用金融工具,扩宽投融资渠道,如加强政府创投引导基金或养老产业基金、房地产信托投资基金、养老债券、PPP等,促进养老资本多样化。

2、创新养老产品,促进开发运营面向连锁化、微型化、精细化

养老地产将逐渐进入理性、有序的发展,有万科、远洋、保利、绿城、泰康等先发企业为代表的养老地产将慢慢走向连锁化运营阶段。如”保利和熹健康生活馆“与”保利和熹会“一起打造成保利养老产业全国布局的连锁品牌,并逐步全面在所有保利社区里推进。

同时在互联网时代,养老地产的发展也必将搭乘高科技的快车,充分发挥创新思维,打通线上线下渠道,打造O2O物业服务体系,实现互联网+养老地产。

另外,未来产品将更加贴近服务群体的个性化需求,向微型化、精细化发展,精准的定位和产品策略将成为立足于养老市场的主要竞争力。

3、消费场景延伸,打造全面养老产业链

养老产业除了聚焦于老年人的生活场景,同时还可以延伸至衣食住行、护理、休闲娱乐等各个消费场景,打造全面养老产业链。以养老服务为纽带,上下游延伸、横向拓展,就是一条产业链。在发展养老地产的同时,可以撬动产业链上的其它板块,实现资源的整合和互补,打造全生态的产业服务链。

[ 编辑: 冯丹丹 ]
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